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5折法拍房真香仍是有毒?

2019-12-27

前些天,你们房婶总跟着李佳琦直播买东西,我就很乖僻,为啥这个男的叫你们买啥你们就掏钱呢?

虽然小伙子长得挺帅气,但比起房叔来还差了一点!

我当时就预言,直播能带得动化妆品,带得动日用百货,但是房产不可能用这种方式,大老爷们没那么激动。况且抄起来几百万上千万的东西,怎样能跟百十块钱的口红一个售卖方式呢。

后来我就打脸了……

法官直播带货,1个小时卖1个亿,拍它!拍它!拍它!

法拍房最近几年成了香饽饽,就凭俩字:廉价!400多万的江景房,500多万的学区房,这是多少大老爷们手握钞票抢拍的大型真香现场!

但是,老话说,廉价就是当!布景凌乱而远低于市价的法拍房,终究是“买到就是赚到”的抄底良机,仍是一个费事无量的火坑呢?房叔给我们讲这么几个事。

1

生意不破租赁:住不上

所谓“生意不破租赁”就是在租约有用期间,即使原房主将房子让与别人,对租赁联络也不发生任何影响,买家不能以其已成为房子的全部人为由,否定原租赁联络的存在并要求清退租客。

先看这个事,刚需买法拍房是为了住,可成都的刘某买房之后发现,这房现已被租了40年。生意不破租赁,全部权是你的,你也住不上!

刘正坤以123万的低价拍下了李娟价值百科219万的房子,而这房子此前现已先后租给李浩宇、刘畅两个人各20年,以租金补偿李娟欠两人的货款。

图为李娟与李浩宇的租赁合同

租赁总价为250万元

李娟认为,刘正坤明知有人租赁而购买,应该自行承担责任;而刘正坤认为,李娟的租赁合同是虚伪的,运用“生意不破租赁”法则原则逃避法则赏罚。

房叔查了一下具体案情,发现刘正坤这房子买得也是稀里糊涂。

刘正坤先咨询了法院,法院说这房子有租赁合同,我们只是奉告,你得自己去核实。刘就幸运地认为租约有很大的可能是不合理的,他通过物业中心,联络不上原房主李娟,但是联络上了现在的运用权全部人李浩宇。

李浩宇说,你别碰这个房子,现已租出去四十多年了。但是没看见租赁合同,刘并不死心。

18年12月30日一早,刘再次跑到物业中心,当时物业中心的人跟他供认,这套房子就是业主李娟在运用,根柢没有对外租赁。

“物管跟我供认后,在距离拍卖结束终究的72秒,我拍下了这套房子。”刘正坤说。

李浩宇说,“我现已跟他说过,有人在租,但是他仍是要买,这套房子,参与竞拍的只需他一人。”

“他一旦到达意图,以低价买了房子,又把我赶开,就两头占好,我这200多万完全丢掉了。”

依房叔看来,假设供认是租赁先于典当,并且供认房子现已被李浩宇实践占有,刘是不能要求现在的租客强制腾房的。

资料闪现,涉事房子地址的武侯区,既是法拍房成交量最大的区,又是加价最高的区,一同也是降价比例第三的区域。可以周围面说明,武侯区房源质量更优异一些,但比赛也相对更加剧烈。

从这个工作中,房叔要提示准备买法拍房的朋友,必定要对房子反面的案件有充分的了解,假设带有租赁合同瑕疵的,标的房子必定要价值下降。

风险和收益永远是成正比的,你敢拍5折的房子,就得承担5折的风险。

2

起手无悔:保证金不退

再来看一则前两天的新闻。广东顺德的一位大姐,以2亿的价格拍下了一处点点评格为5400多万的房产,但是成交往后又不要了。法院认为她烦扰了正常的司法拍卖程序,750万保证金不退!加罚款10万拘留15天!

有人说,这大姐有钱顽固啊!750万换了15天牢饭……

根据顺德法院的介绍,这是裕隆纸品公司触及的民间借贷胶葛一案中被查封的厂房。

当天一共有14个人竞拍,起拍价格3792万,拍一次最低加10万。这位土豪大姐点击加价1869次直接从第五轮竞价的3832万元加价到2.2522亿元,较点点评5416.4万元高出1.71亿元,成交!

但是大姐并没有在规矩的时间内交纳剩余的价款,假设你明知司法拍卖流程,不是操作失误,法院就确认你是故意捣乱了啊。

现在,大姐为啥这么做,她和原房主有什么联络,还在进一步查询中。

房叔猜测,大姐应该也没想到自己能成交。这情况形似她和房主有利益勾连,大姐把房子哄抬至更高的成交价格,可以在必定程度上帮忙房主偿还各方债务?但是加价到高位,无人接盘,本来想套路别人,没想到把自己套进去了。

还有网友说:莫非是水杯压到鼠标了?

假设真是皮一下很快乐,这可以无愧中选2019年度十大沙雕新闻了……

不管大姐动机怎样,房叔仍是提示朋友们,现代社会要有契约精力,保证金概不交还的。阿里拍卖可不是淘宝,不支持7天无理由退换货的!

3

谁脑子有坑:

300万的房200万的税

除了上面的情况,法拍房触及的税费也比一般居处多,小白看着诱人的起拍价入了坑,而高昂的税费账单摆在眼前,才知道“我真是脑子有坑才买这房”……

深圳的阿奇就是其中之一,他以370万的价格将罗湖区翠华花园的一处房产拍下,本来很快乐认为捡了漏,但是加上税费242万,这套房产算下来竟然需求622万,比当时罗湖同一片区的二手房均价高出45万!

因为性质特别,所以一般情况下,法拍房的转让和受让的税费,都是由买家一人承担的。

假设只是居处,按照一般居处或非一般居处的不同,需求承担1%-3%的契税;假设原先的房主不满五或许不只有的话,就还需求交纳个人所得税以及增值税。

但假设房子不是居处,而是由公司持有的话,那么还需求交纳土地增值税,而这一块,少说几万,多的几百万几千万都或许会出现!

本案中出现的房子,就是费事最多的那个。

这是公司全部的房产,土地增值税、增值税、契税都由买家承担,并且因为挂号价过低导致土地增值税过高。土地增值税按照起拍价和挂号价差额的60%收取,在本案中高达218万多。

假设阿奇弃拍,现已交纳的25万保证金不退。为了这25万的吞没本钱,阿奇又挣扎了一下。他曾托付妻子到法院,希望让法院附和减免“土地增值税”或解除合同约好。

但是,相同情况的几个小白,又在法院相遇了……还有两个人也是拍了同一个小区的房子,也想找法院减免税费。

小白在法拍房上入坑,阿奇不是第一个,也不是终究一个。这套税费奇高的房子,其实也是第2次被拍卖,前一个竞得人也没看清税费,赔了25万的保证金。

对此,行内律师认为,法拍房的相关税费计算是应有知识,参与拍卖之前就应该做好功课。

房叔觉得……律师说得对。

在此仍是真诚地劝退购房小白,法拍房不是你想拍,想拍就能拍。几百万的税费吃不了兜着走,老老实实地赔了保证金及时止损,仍是明智之举。

以上案例只是是九牛一毛,还有买了房不能过户,拿不到房产证的;还有人因为买法拍房惹上了无量尽的打扰,被要求承担原房主的债务;还有的触及刑事案件,原房主是号子里的社会人,找几个左青龙右白虎的大汉来家里堵你……谁受得了!

总的来说,法拍房的利益是廉价又不限购,但反面临房产知识、法则知识要求极高,还要付出超长的时间去选择房源,寻找机会。没这个时间或许没这个耐性去研讨的小白,必定不能草率出手。

但是刚需嘛,凶宅您都不怕,法拍房考虑考虑也成。

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